آشنایی با انواع اسناد ملکی

قبل از شروع هرگونه معامله خرید و فروش، بهتر است با انواع سند و اعتبار قانونی آن‌ها آشنا شوید.

یکی از مهم‌ترین مسائل حقوقی که در هنگام خرید ملک با آن مواجه می‌شویم، سند ملک و صحت آن است. سند ملکی انواع مختلفی دارد که هرکدام مسائل حقوقی ویژه‌ی خود را دارا است. اگر نسبت به آن‌ها اطلاعات دقیق وجود نداشته باشد، ممکن است بعدها مشکلات جدی گریبان خریداران و فروشندگان را بگیرد.
انواع سند ملکی حالت های مختلفی دارد که عبارت است از:

سند ملکی شش دانگ
به سندی که به صورت کامل به یک شخص تعلق داشته باشد، سند شش دانگ گفته می‌شود. این نوع سند رسمی یکی از معتبر ترین اسناد در بین اسناد ملکی است. کلمه‌ی شش دانگ به معنای شش جهت است و منظور از شش دانگ؛ شش جهت شمال، جنوب، شرق، غرب، بالا و پایین است. کلمه‌های بالا و پایین به فضاهای بالا و زیرزمین دلالت دارد که نشان از مالکیت تام صاحب سند نسبت به ملک مربوطه دارد. مسائل حقوقی در مورد سند ملکی شش دانگ بسیار کم است. سند ملکی شش دانگ یکی از انوع سند رسمی است.

سند ملکی تک برگ
از دیگر انواع سند معتبر می‌توان به سند تک برگ اشاره کرد. سندهای قدیمی املاک معمولا به صورت دفترچه‌ای بودند و یا از چند برگ تشکیل شده بودند. سند تک برگ نوع جدیدتر و یا به تعبیری سند امروزی است که از سوی مراجع رسمی در نظام اسناد کشور مورد طراحی و تایید قرار گرفته است. این نوع سند رسمی برخلاف نوع قدیمی آن با دست تهیه نمی‌شود و در اصل با وسایل کامپیوتری با رعایت نهایت ایمنی به دست مالک می‌رسد.
هر سند تک برگی برای یک مالک صادر می‌شود و اگر صاحب ملک خانه‌ی خود را به شخص دیگری بفروشد، سند جدیدی برای شخص خریدار تهیه و ارسال می گردد. در سند تک برگ کروکی ساختمان و اطلاعات دقیق‌تری از ملک قابل مشاهده است. مزیت این سند در مقابل سندهای قدیمی چند صفحه ای در درجه‌ی اول اصالت و در درجه‌ی دوم خوانا بودن و شفاف بودن آن است. همچنین تک برگ بودن آن سبب نگه‌داری آسان‌تر آن نسبت به سندهای قدیمی‌تر شده است

سند ملکی عرصه و اعیان

نام این سند برای متقاضیان خرید خانه در تهران و یا خرید خانه در شهرهای بزرگ آشناست. چرا که در این شهرها بیشتر منازل مسکونی از نوع واحدهای آپارتمانی هستند که عرصه و اعیان دارند. آپارتمان‌ها در زمینی به مساحت معین ساخته می‌شوند؛ سند عرصه، سند ملکی مربوط به زمینی است که آپارتمان در آن بنا می‌شود و سند اعیان مربوط به سند ملکی واحدهایی است که بر روی آن زمین ساخته می‌شوند.

میزان سهم هریک از مالکین واحدها برای عرصه بستگی به اندازه و متراژ اعیان آن‌ها دارد. با درخواست از شهرداری‌ها و ادارات مربوطه می‌توان سهم خود از عرصه را مشخص کرد. این موضوع زمانی اهمیت پیدا می‌کند که ملک ورثه‌ای شود یا آنکه مالکین ساختمان بخواهند عرصه را تخریب کرده و دوباره با شرایط جدید بسازند.

سند ملکی مشاع
سند مشاع یکی از انواع سند رسمی در ایران است. واژه‌ی مشاع در اصل به معنای شریک بودن است و برای سند زمانی استفاده می‌شود که یک ملک، چند مالک داشته باشد. یا در تعریفی دیگر سند مشاع به سند ملکی گفته می‌شود که بین چند شریک تقسیم شده است. واژه‌ی مشاع از اشاعه می‌آید.

در نتیحه می‌توان گفت در سندهای مشاع هر یک از شرکاء بخشی از یک ملک را صاحب می‌باشند و هر یک سند رسمی در اختیار دارند. در واقع ملک مشاع ملکی است که همه‌ی مالکان در تمام آن با هم شریک هستند. از این جهت مسائل حقوقی فرآیند فروش یا خرید خانه مشاع کمی پیچیده‌تر از سندهای غیرمشاع است. برای خرید اینگونه ملک‌ها بهتر است قبل از هرکاری تحقیقات جامعی در این زمینه انجام دهید.

سند ملکی مفروز
کلمه مفروز در اسناد در مقابل مشاع استفاده می‌شود. مفروز از نظر قوانین ثبتی به این معنی است که شخصی قصد جداکردن سهم خود در یک زمین مشاع را داشته باشد. به طور مثال اگر چند نفر یک سند مشاعی را داشته باشند، هر یک از این شرکا بخواهد سهم خود از این ملک را جدا کرده و به صورت منفرد بر روی آن ساخت و ساز کند، باید آن ملک به نسبت سهم مشاعی مالکان میان آنان افراز شود. در بین انواع سند موجود در ایران، سند مفروز یکی از پیچیده‌ترین در نوع خود است.

سند ملکی وقفی
سند وقفی سندی است که صاحبان ملک یا زمین یا هر چیز دیگری، آن‌ها را وقف کرده و اداره‌ی اوقاف این ملک‌ها رو به صورت ۹۹ ساله به دیگران منتقل می‌کند و از آن‌ها اجاره می‌گیرد. طبق قانون و مسائل حقوقی، خرید و فروش اموال وقفی، بدون هماهنگی و اجازه گرفتن از اداره اوقاف ممنوع بوده و تخلف به حساب می‌آید. اگر اشخاصی که با اجازه اوقاف اعیانی در عرصه اوقافی بسازند، می‌توانند فقط برای اعیان خود سند درخواست کنند.

سند ملکی ورثه‌ای
یکی دیگر از انواع سند موجود در کشور، سند ورثه‌ای است. بعد از فوت مالک، مال او به وراث می‌رسد. وراثان می‌توانند با تسلیم نمودن مدارک به اداره ثبت مربوطه، به اندازه سهم الارث خود درخواست صدور سند مالکیت کنند. مدارک مورد نیاز برای صدور سند وررثه‌ای عبارت است از تقاضای صدور سند مالکیت، گواهی حصر وراثت، فرم مالیاتی ۱۹ و اصل سند مالکیت مورث است.

سند ملکی تفکیکی
همان‌طور که از کلمه‌ی تفکیک هم پیدا است این سند معمولا بر ملکی دلالت دارد که بین چند نفر تقسیم شده است و قسمت‌های تقسیم شده هرکدام در قالب یک سند از هم تفکیک شده‌اند. سندهای تفکیک شده مربوط به املاکی هستند که چند نفر در مالکیت آن با هم شراکت دارند و این سندها مسائل حقوقی مربوط به خود را دارند.

سند ملکی المثنی
اگر به دلایل مختلف نظیر دزدیده شدن سند، آتش سوزی و یا سیل سند رسمی ملک مفقود شود، صاحب ملک با در دست داشتن مدارک مورد نیاز باید درخواست سند رسمی المثنی دهد. اینکار خود مراحل مختلفی دارد ولی در نهایت با تکمیل آن، سند رسمی المثنی برای صاحب ملک صادر می‌گردد.

سند ملکی معارض
اگر برای یک ملک مشخص با حد و حدود تعریف شده دو سند رسمی با نام ها و تاریخ متفاوت صادر شده باشد، به آن سند معارض می‌گویند. با توجه به تبصره ماده ۵ لایحه قانونی در مورد اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض، دادگاه بعد از بررسی‌های لازم هر یک از دو سندی را که تعرض در ملک دیگری داشته باشد را حکم ابطال سند می‌دهد.

سند ملکی بنچاق
در زمان‌های گذشته که نظام مدیریتی ثبت اسناد همانند امروز به صورت یکپارچه و الکترونیک نبود، مردم برای توافق بین خودشان قراردادهایی را می‌نوشتند. سپس برای تأیید صحتشان، آن‌ها را نزد علما و افراد سرشناس که در بین مردم چهره‌ی موجه و مقبولی داشتند، می‌بردند. این سندها وقتی به مهر و امضای این اشخاص می‌رسید، نزد همگان قابل قبول بود. به این نوع سندهای ملکی، اسناد بنچاق می‌گویند که البته امروزه مانند سابق دیگر رواج ندارند، اما کماکان اعتبار آن‌ها پس از تأیید صحت آن‌ها نزد مراجع قانونی پذیرفته است.

سند ملکی وکالتی
سند وکالتی به سندی می‌گویند که به نام شخص یا اشخاص دیگری به عنوان وکیل فروشنده‌ی اصلی تنظیم شده باشد. گاهی اوقات ممکن است به هر دلیلی از جمله بیماری، فوت و… یک یا چند نفر از سوی یک نفر وکالت داشته باشند. در این صورت باید وکالت آن‌ها به صورت رسمی و محضری ثبت شده باشد تا برای دیگران نیز از اعتبار لازم برخوردار باشد. اگر شخص یا اشخاصی با جعل اسناد، دست به معامله‌های غیر قانونی بزنند با پیگیری مسائل حقوقی می‌توانید از کلاهبرداران شکایت کنید.

سند ملکی شورایی
یکی دیگر از انواع سند کشورمان، سند شورایی است. به سند عادی که توسط شورای محلی یک منطقه مهر شده باشد سند شورایی می‌گویند. باید توجه داشت که این نوع سند به خاطر اینکه عادی محسوب می‌شود اعتبار سند رسمی را ندارد و برای تبدیل آن به سند رسمی، باید مراحل بسیاری زیادی در اداره‌های ثبت اسناد پشت سر گذاشته شود.

سند ملکی منگوله‌دار
سند منگوله‌دار همانطور که از نام جالبش هم پیدا است، سندی است که یک منگوله دارد. در واقع سندهای منگوله‌دار همان سندهایی هستند که با یک نخ و یک تکه سرب پلمپ شده‌اند. این پلمپ توسط اداره‌ی ثبت اسناد بر روی سند ایجاد شده که صحت آن را تأیید می‌کند و آن را به یک سند رسمی ملکی قابل اطمینان بدل می‌سازد. مالکیت در این گونه از سندها قطعی است و هیچ شک و شبهه‌ای در مسائل حقوقی آن وجود ندارد.

سند ملکی رهنی
بسیار پیش می‌آید که خریداران بخواهند در هنگام خرید خانه از وام و تسهیلات بانکی استفاده کنند. در این حالت سند برای مدتی که قرار است وام پرداخت شود، در رهن بانک نگه داشته می‌شود و این مسئله در خود سند هم قید می‌گردد. منظور از رهن سند در نزد بانک، گرو ماندن آن نیست؛ بلکه صرفاً در خود سند قید می‌گردد که این سند تا تاریخ معین در رهن بانک است. آنگاه سند به خریدار تحویل داده می‌شود. اگر وام گیرنده نتواند در موعد مقرر وام خود را پرداخت کند بانکی که سند در رهن آن است، حق دارد که ملک را تصاحب کند

گردآوری توسط:محمدرضا مرادی

 

Tags: ,