مسائل حقوقی عرف پرداخت در خرید ملک

در معامله های ملک پیچیدگی های زیادی وجود دارد که همین ها نیز ممکن است بعدها ایجاد مشکل کند، برای این که در هنگام خرید و فروش املاک دچار مشکلاتی نشوید بهتر است در همین ابتدا از قوانین خرید و فروش ملک آگاهی داشته باشید ،از مهم ترین مسائل در خرید و فروش ملک عرف پرداخت در خرید ملک است .

در کشور ایران برای عرف پرداخت در خرید ملک قوانین خاصی وجود ندارد و این قسمت از معاملات به شکلی صورت می گیرد که هر دو طرف توافق داشته باشند البته در میان روش های زیادی که برای پرداخت پول وجود دارد بعضی از روش ها فراگیرترند و امنیت بیش تری دارند که بهتر است برای این که بعدها مشکلات کم تری را داشته باشیم از این روش ها استفاده کنیم .

در گذشته همه معاملات یا به صورت نقدی پرداخت می شدند و یا از چک های شخصی برای معاملات استفاده می شد . با کم شدن ارزش پول دیگر برای افراد ممکن نبود که به صورت نقدی معاملات خود را انجام دهند . از مشکلاتی که ممکن است در استفاده از چک های شخصی صورت گیرد نیز می توان به خالی بودن حساب اشاره کرد. روش هایی که برای عرف پرداخت خرید ملک امروزه صورت می گیرد بسیار متفاوت است و هم امنیت بیش تری را نسبت به روش های قدیمی تر به فروشنده می دهد.

مراحل عرف پرداخت در خرید ملک چگونه است ؟

عرف پرداخت در خرید ملک چندین مرحله دارد که فرقی نمی کند بخواهید خانه ای را اجاره ، رهن و یا بخرید بلکه برای تمامی این ها باید این مراحل طی شود. برای رهن و اجاره زمانی که مستاجر خانه ای را دید و آن ها را پسندید می تواند به بنگاه های معاملات ملکی مراجعه کرده و در مرحله دوم بنی دو طرف مبایعه نامه ای تنظیم می شود و در آن مبلغی از کل قرارداد به را باید خریدار به عنوان بیعانه به فروشنده بدهد. میزان بیعانه بستگی به توافقق طرفین دارد. اما به صورت معمولی یک سوم از کل پول ملک را شامل می شود .  مطابق عرف پرداخت بقیه هزینه ملک نیز زمانی پرداخت می شود که ملک به فرد تحویل داده شود.

مبایعه نامه در سه نسخه تهیه می شود یکی از این نسخه ها برای خریدار دیگری برای فروشنده است و یکی را هم خود بنگاه معاملات ملکی در آرشیو سندهای خود قرار می دهد موارد بیان شده تا به حال درمورد رهن و اجاره ملک بوده است .

عرف پرداخت در خرید ملک  البته کمی با پرداخت های مربوط به رهن و اجاره متفاوت است بدین صورت که در عرف پرداخت خرید ملک باید خریدار و فروشنده به بنگاه مراجعه کنند و  پس از آن نیز بین دو طرف مبایعه نامه ای باید تنظیم شود در این حالت نیز مانند رهن و اجاره باید مبلغی به عنوان بیعانه پرداخت شود در مورد مبلغ بیعانه نیز باید خود طرفین توافق کنند.

عرف پرداخت در خرید ملک در سه مرحله اتفاق می افتد قسمت اول آن همان پرداخت بیعانه است . قسمت دوم پول نیز زمانی پرداخت می شود کلید به خریدار داده شود از  قبل باید بین طرفین زمانی برای تحویل دادن کلید و پرداخت قسمت دوم پول تعیین شده باشد  و اما عرف پرداخت خرید ملک درباره پرداخت قسمت سوم پول نیز مربوط به زمانی است که سند به نام خریدار تغییر می کند.

عرف پرداخت ثمن برای املاک وام دار به چه صورت است ؟

عرف پرداخت در خرید ملک برای آن دسته از املاکی که وام دارند بیا بقیه املاک فرق دارد. در این جا منظور از املاکی که وام دارند آن دسته از املاکی است فروشنده خود برای خریدن آن ها وامی را دریافت کرده است و قبل از این که وام خرید آن تسویه شده باشد دوباره قصد دارد تا ملک را به فروش برساند . چون فروشنده برای خرید ملک وامی را دریافت کرده است پس سند ملک در گرو بانک است  و تا زمانی هم که فروشنده همه قسط های ملک را به صورت کامل پراخت نکند سند به نام وی نمی تواند انتقال پیدا کند .

برای فروختن این گونه املاک دو راه برای فروشنده وجود دارد اول این که می تواند خانه را به صورت قولنامه ای بفروشد و دوم نیز این که می تواند خانه را بفروشد و تمام قسط های خانه را به بانک پرداخت کند تا سند خانه از گرو بانک آزاد شود . راه دوم اصلا راه به صرفه ای نیست و بسیار کم هم مورد استفاده قرار می گیرد. البته فروختن خانه به صورت وکالتی نیز از قدیم الایام مشکلات زیادی را به وجود آورده است .

راه دیگری نیز در این میان وجود دارد و آن نیز مربوط به انتقال دادن وام است . به این ترتیب فروشنده و خریدار می توانند به بانک مراجعه کنند و فرم هایی را در بانک تکمیل کنند که وام از فروشنده به خریدار خانه انتقال پیدا کند. با استفاده از این راه خریدار قسمتی از پول را به فروشنده پرداخت می کندو بقیه را هم به صورت قسطی به خریدار پرداخت می  کند.

البته توجه به این نکته هم ضروری است که در زمانی که وام انتقال پیدا می کند باید شخص به اندازه یک تا ده درصد از کل وام را پرداخت کند. البته این مبلغ نیز از مبلغذ کل وام کسر می شود .

بررسی چند قانون درباره عرف پرداخت در خرید ملک

1-در زمان امضا کردن مبایعه نامه باید یک سوم از پول معامله توسط خریدار پرداخت شود .

2-در هنگام تحویل دادن ملک باید حداقل 80 درصد از قیمت ملک به فروشنده پرداخت شده باشد و 20 درصد دیگر نیز باید زمانی پرداخت شود که سند به خریدار انتقال یابد.

مواردی که در بالا بیان شد تنها عرف های جامعه است و ممکن است در همه معامله ها به این صورت نباشد در معامله های مختلف براساس شرایطی که خریدار و فروشنده دارند می تواند هریک از موارد بیان شده در بالا در معامله تغییر کند قانون نیز توافقی که بین خریدار و فروشنده صورت می گیرد را رسمی می داند.

گردآوری توسط:محمدرضا مرادی

Tags: , , , ,